PL 00 48 501 33 48 22, ES 34 641 63 41 55 office@art-vida.com

Rezerwacja Nieruchomości w Hiszpanii – umowa rezerwacyjna nieruchomości w Hiszpanii a zwrot zadatku wg. hiszpańskiego prawa.

Umowa rezerwacyjna to pierwszy dokument jaki przyjdzie nam podpisać przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii. Co należy wiedzieć wcześniej, różnice z prawem polskim czy rodzaje tego dokumentu, jakie zapisy są dla nas korzystne – zgłębimy temat w tym artykule.

W Hiszpanii, podobnie jak w Polsce, zawierając umowę sprzedaży sprzedawca/właściciel lub jego reprezentant prawny (adwokat) zobowiązuje się̨ przenieść́ na kupującego własność́ rzeczy i wydać mu rzecz/przedmiot zakupu. Natomiast kupujący zobowiązuje się tę rzecz/przedmiot zakupu odebrać i zapłacić́ sprzedawcy uzgodnioną cenę.

Zakup nieruchomości to złożony proces, szereg czynności formalno prawnych następujących po sobie, zależnych od siebie. Dodatkowo transakcja ma miejsce na rynku zagranicznym w Hiszpanii co wiąże się z naszą nieobecnością (jeśli nie reprezentuje nas na miejscu adwokat). To wszystko wymaga czasu, akt notarialny podpisujemy w terminie około miesiąca od wybrania idealnej nieruchomości.

Dlatego naszą gotowość do zakupu określamy w formie umowy rezerwacyjnej czyli rezerwujemy nieruchomość by móc jako obcokrajowiec przygotować niezbędne dokumenty do podpisu u Notariusza oraz dokonać wszelkich czynności sprawdzających bezpieczeństwo naszej transakcji. Audyt Nieruchomości

Rodzaje dokumentów rezerwacyjnych w Hiszpanii

Umowa rezerwacyjna (contrato de reserva de vivienda) bo o niej mowa, możemy dostać do podpisu umowę zależną od typu rynku nieruchomości rynek pierwotny czy wtórny w Hiszpanii:

Umowa rezerwacyjna – deweloperska (contrato de reserva en la compraventa de bienes inmuebles sobre plano) – zakupując nieruchomość na rynku pierwotnym w Hiszpanii

  • Umowa rezerwacyjna nieruchomości podpisana z agencją nieruchomości, ew. bezpośrednio z właścicielem nieruchomości (contrato de reserva de vivienda).
  • Umowa wstępna z zabezpieczeniem arras (contrato de arras)

Umowa rezerwacyjna nieruchomości w Hiszpanii
Agencje Nieruchomości w Hiszpanii

Najczęściej Kupujący podpisują umowę rezerwacyjną przy zakupie nieruchomości z agencją nieruchomości w Hiszpanii, biurem sprzedaży dewelopera w Hiszpanii.

Gdy klient dokona wyboru nieruchomości tym samym podejmuje decyzję o zakupie konkretnej nieruchomości, która przybiera formę pisemną w postaci umowy rezerwacyjnej pomiędzy właścicielem nieruchomości lub pośrednikiem, agentem (reprezentantem właściciela/dewelopera).

Umowa rezerwacyjna nie jest do końca regulowana w prawie hiszpańskim, jednak jest potwierdzeniem dla nas. Dodatkowo jest zabezpieczeniem dla sprzedającego naszej decyzji zakupowej w formie wpłaconej kwoty rezerwacyjnej. Sygnałem przygotowania niezbędnych formalności do zakupu co w przypadku zakupu przez obcokrajowca wymaga nakładu czasu. (numer N.I.E. rachunek bankowy w hiszpańskim banku, uzyskanie kredytu hipotecznego lub potrzebujemy czas na zorganizowanie kolejnej podróży do Hiszpanii).

Należy wiedzieć, że w tym przypadku nie mamy do czynienia z umową sprzedaży nieruchomości, gdyż umowa nie zawiera oświadczenia woli, i jeśli jedna czy druga strona nie wywiąże się z umowy trudno dochodzić zwrotu kwoty rezerwacji.

Pamiętajmy, że Agent nieruchomości jest związany umową z właścicielem nieruchomości co może prowadzić do konfliktu interesów

Umowa rezerwacyjna z deweloperem w Hiszpanii

Podpisanie umowy rezerwacyjnej zbliżonej do polskiej umowy deweloperskiej (contrato de reserva sobre plano) w rzeczywistości pociąga za sobą̨ dużo dalej idące skutki, ponieważ̇ traktowana może być jako zawarcie umowy sprzedaży. Z taką sytuacją będziemy mieć do czynienia, gdy w treści umowy znajdą się zapisy nie tylko dotyczące ceny, dokładne określenie przedmiotu sprzedaży a w szczególności zobowiązanie do nabycia nieruchomości.

Taka umowa będzie nosiła znamiona umowy sprzedaży nieruchomości czyli powstania obowiązku sprzedaży nieruchomości przez sprzedawcę i kupna nieruchomości przez kupującego.

W wyznaczonym terminie kupujący ma obowiązek dokonać zapłaty pozostałej kwoty, z kolei sprzedawca zobowiązany jest do wydania rzeczy (w kontekście nieruchomości będzie to wręczenie kluczy). Dodatkowo w przypadku dokonania rezerwacji nieruchomości, która jeszcze nie powstała, sprzedawca gwarantuje ukończenie budowy i oddanie obiektu w odpowiednim stanie technicznym.

W związku z tak poważnymi konsekwencjami wynikającymi z zawarcia umowy rezerwacyjnej warto powstrzymać́ się̨ od jej podpisania do czasu, gdy będą̨ Państwo przekonani co do kupna danej nieruchomości.

Warto być świadomym, że pomoc prawna oferowana przez dewelopera jest polityką jednostronną dbaniem o interes dewelopera przez jego kancelarię prawną.

Ile wpłacamy przy rezerwacji nieruchomości w Hiszpanii?

W momencie podpisania umowy rezerwacyjnej, najczęściej w biurze agencji nieruchomości czy dewelopera Klient wpłaca ustaloną kwotę rezerwacyjną, która jest traktowana na poczet wartości nieruchomości.

W związku z tym, że umowa rezerwacyjna nie jest uregulowana przez hiszpańskie prawo, kwota jaką należy wpłacić́ na poczet rezerwacji również̇ nie jest narzucona z góry. Kwota ta ustalana jest w umowie przez strony, a jej wysokości zależy od wartości nieruchomości – zwykle jest to od ok. 1 do 5% ceny. (3 tys – 6 tys).

Po jej podpisaniu klient hiszpańskiej agencji nieruchomości/dewelopera wpłaca do ich depozytu określoną kwotę pieniężną, która, przy dojściu do skutku umowy sprzedaży będzie traktowana jako zaliczka na poczet ceny nieruchomości.

Jak sporządzamy umowę rezerwacyjną w Hiszpanii?

W umowie powinny się znaleźć dane stron umowy, dokładne zapisy dotyczące przedmiotu rezerwacji, dokładny adres i opis nieruchomości wraz z numerem katastralnym oraz numerem księgi wieczystej, metraż, wyposażenie itp. oraz kwotę sprzedaży, kwotę rezerwacyjną i czas trwania rezerwacji nieruchomości lub termin podpisania umowy notarialnej.

Wszystkie kwestie uzgodnione i zaakceptowane przez obie strony na dowód tego powinny być zapisane.

Treść umowy musi być dla Kupującego jasna i przejrzysta, byśmy byli świadomi co podpsujemy i nie doszło do zastosowania niekorzystnych dla nas klauzul.

Hiszpańska Umowa Przedwstępna (Contracto de arras) Zadatek w Hiszpanii

Jest to umowa stanowiąca o naszej woli, obietnicy w przyszłości podpisania deklarowanej umowy, zwanej umową przyrzeczoną. Celem jest rezerwacja nieruchomości na poczet przyszłego zakupu, na potwierdzenie, której wpłacamy ustalaną sumę pieniędzy (zadatek).

Zgodnie z prawem hiszpańskiego contrato de arras zawiera klauzulę ochronną w zależności od zastosowania w umowie jej formy:

  • arras penitenciales – rozumiemy jako zaliczkę, jest to zabezpieczenie wykonania umowy, dbające o ochronę interesów obu jej stron. Stosujemy tą klauzulę na wypadek odstąpienia od wstępnej umowy sprzedaży przez jedną ze stron. Jeśli odstępujemy jako strona kupująca to tracimy zadatek. Jeśli za odstępuje sprzedający – zgodnie z umową musi zwrócić Kupującemu zadatek w podwójnej wysokości. Oczywiście musi być ten zapis zastosowany w umowie.
  • arras confirmatorias – zaliczka, wpłacana dla potwierdzenia woli nabycia wybranej nieruchomości – zawarcia umowy sprzedaży. Wpłacona kwota zaliczana jest na poczet całkowitej wartości sprzedaży, pomimo że potwierdza wolę zawarcia umowy, nie stanowi zabezpieczenia jej sfinalizowania. W przypadku odstąpienia od niej podlega pełnemu zwrotowi.
  • arras penales – odpowiada terminowi polskiemu kara umowna czyli gwarancji wywiązania się z umowy. Jest formą umownego odszkodowania z tytułu nie wywiązania się umowy i jej zobowiązania (zawarcia umowy sprzedaży) poprzez ustalonej kwoty.

Arras czyli Zadatek w umowie rezerwacyjnej Hiszpanii

W umowach na rynku nieruchomości dbając o interes Kupującego stosuje się 1 rodzaj klauzuli 1ej (arras penitenciales), który musi być potwierdzony w treści umowy z wpisaną podstawą prawną by dokładnie było stwierdzone jaki rodzaj ochronnej klauzuli mają strony na myśli.

Arras Penitencionales bo o niej mowa jest to element najczęściej stosowany w umowach przedwstępnych na rynku nieruchomości deweloperów w Hiszpanii. Dlatego wszystkie poniższe informacje odniesiemy do tych umów.

Wysokość zaliczki nie jest uregulowana w hiszpańskim prawie, przeważnie przyjmuje się, że będzie równowartość 10% wartości nieruchomości.

Najczęściej umowa przedwstępna zostaje zawarta na okres 1-2 miesięcy. Jest to czas wystarczający na potrzeby spełnienia wszystkich formalności związanych z zakupem nieruchomości w Hiszpanii.

Jakie informacje powinny zostać zawarte w hiszpańskiej umowie przedwstępnej?

Poza podstawowymi wpisami w umowie sprzedaży, takimi jak określone w powyższych umowach rezerwacyjnych, bardzo ważne jest zdawać sobie sprawę, by umowa była uzupełniona o poniższe aspekty:

  • szczegółowo opisać nieruchomość włącznie z dodatkowym wyposażeniem
  • jeśli do nieruchomości przynależy garaż/miejsce parkingowe/schowek gospodarczy lokatorski to trzeba zapisać to w umowie włącznie z jego położeniem
  • imiona i nazwiska wszystkich współwłaścicieli (w przypadku małżeństw pozostających we wspólnocie majątkowej, w umowie powinny się znaleźć dane obu małżonków)
  • cenę nieruchomości (w przypadku mieszkań nowych również ze wskazaniem wysokości podatku VAT (IVA) oraz określeniem prowizją na rzecz agencji nieruchomości lub pośrednika, (gdy kupujemy przez agencję nieruchomości w Hiszpanii.
  • termin, jaki przysługuje stronom na ostateczne zawarcie umowy sprzedaży.

Nie jest to umowa zawierana przed notariuszem, to warto dopełnić starań by była poprawnie sporządzona, podpisywany później akt notarialny jest na podstawie tej umowy.

Czym umowa rezerwacyjna różni się od hiszpańskiej umowy przedwstępnej tzw. arras?

Umowy rezerwacyjne są traktowane bez rozróżnienia, często błędnie pojmowane jako tzw. arras czyli umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości.

Zasadniczą różnicą̨ pomiędzy umową rezerwacyjną a arras są konsekwencje związane z jej zawarciem i odstąpieniem od niej.

Arras jest umową z klauzulą o odpowiedzialności sprzedającego, od którego strony mogą̨ odstąpić – w ten sposób, że w przypadku wycofania się̨ sprzedawcy zobowiązany jest on do zwrotu podwójnej kwoty jaką otrzymał od kupującego, jeśli rezygnuje kupujący traci kwotę̨, którą wcześniej wpłacił sprzedawcy (10% ceny nieruchomości).

Natomiast w przypadku umowy rezerwacyjnej (umowa deweloperska) (contrato de reserva sobre plano) jest umową, której niewykonanie wiąże się̨ z odpowiedzialnością̨ kontraktową i może prowadzić do obowiązku zapłaty odszkodowania z tytułu powstania szkody.

Z kolei kiedy odstąpimy od umowy rezerwacyjnej zawieranej z agencją nieruchomości w Hiszpanii to kwota wpłacona tytułem rezerwacji przypada agencji.

Oczywiście należy być świadomym, że każda umowa może zawierać dowolne klauzule na wypadek niewykonania umowy w takim wypadku skutki będą się różnić w zależności od tego, co strony postanowiły zgodnie z prawem swobody umów.

Reasumując, zalecamy ostrożne podchodzenie do podpisywania dokumentów, bez pełnej znajomości zapisów i ich konsekwencji co jest wyzwaniem dla obcokrajowca w innej kulturze biznesowej i nie posługującej się na wysokim poziomie językiem hiszpańskim. Deweloperzy sporządzają swoje umowy dodatkowo w języku angielskim. Ale powszechnie stosowany jest zapis gdyż w razie powstałych kwestii spornych ma zastosowanie wyłącznie wersja hiszpańskojęzyczna umowy.

Zakup nieruchomości jest poważną̨ inwestycją warto zadbać o swoje bezpieczeństwo finansowe na poziomie selekcji nieruchomości i skorzystać z e wsparcia niezależnego doradcy nieruchomości.

Nasza Rekomendacja

Rekomendujemy pełne wsparcie naszej firmy – eksperta nieruchomości, który dokona audytu nieruchomości przed podpisaniem przez Państwa jakiegokolwiek dokumentu.

W ramach naszej pracy reprezentuje Państwa prawnik, który nie tylko negocjuje zapisy umowy by były bezpieczne dla Kupującego ale też sprawdza stan prawny nieruchomości. Na rozmowach z deweloperem czy podpisie aktu notarialnego do państwa komfortu zapewniamy tłumacza przysięgłego.