PL 00 48 501 33 48 22, ES 34 641 63 41 55 office@art-vida.com

Nieruchomości w Hiszpanii – procedura, pytania, odpowiedzi

Oferujemy konsultację z niezależnym Doradcą  ds. Nieruchomości przed zakupem jak również kompleksową obsługę procesów na rynku nieruchomości w Hiszpanii.

Dbamy o to byś wiedział co kupujesz, co otrzymasz i ile zapłacisz. Działamy niezależnie od Agencji Nieruchomości, sprawdzamy bez zobowiązań wartość nieruchomości na rynku.

Pomagamy podejmować właściwe decyzje w trosce o Twój spokój. Potrafimy doradzić, ale też odradzić.

Przeprowadzamy bezpiecznie przez szereg formalności i czynności  podczas transakcji nieruchomości.

Pomagamy obcokrajowcom w zrealizowaniu zakupu nieruchomości zgodnie z hiszpańskimi przepisami.

Jeśli masz zamiar zakupić nieruchomość skontaktuj się z nami pomożemy Ci dokonać najlepszego wyboru i zadbamy o

Nasza działalność na rynku nieruchomości:

  • Negocjacja umowy przedwstępnej
  • obsługę procedury nabycia i zbycia nieruchomości,
  • obsługę sprzedaży z opcją wynajmu
  • zagadnienia związane z finansowaniem nieruchomości (negocjacje umów pożyczek, kredytów i gwarancji);

Kompleksowa obsługa zakupu prowadzi Doradca ds.. Nieruchomości w ścisłej współpracy z naszymi prawnikami specjalizującymi się w prawie zarządzania nieruchomości.

Czynności doradczo – prawne przy zakupie nieruchomości:

  • wycena wartości nieruchomości w oparciu, o którą negocjujemy cenę nieruchomości dla Klienta
  • sprawdzenie nieruchomości stanu technicznego
  • uzyskanie numeru N.I.E.
  • założenie konta bankowego w hiszpańskim banku (płatność za nieruchomość odbywa się w formie czeku bankowego podczas podpisywania aktu notarialnego
  • analiza i negocjacja umowy przedwstępnej
  • weryfikacja stanu prawnego  nieruchomości
  • umowa kupna sprzedaży nieruchomości wraz z tłumaczeniem symultanicznym podczas zakupu
  • dokonanie czynności po zakupie takich jak opłata podatków i wpis do rejestru nieruchomości, a także zmiana podmiotu na umowach usługowych

Zakup nieruchomości

Na podstawie hiszpańskich przepisów prawa cywilnego umowa zawarta bez dotrzymania formy aktu notarialnego jest umową ważną i odnoszącą wszelkie skutki prawne. Zatem należy mieć na uwadze, że tzw. umowa przedwstępna już jest umową zakupową, co oznacza, że warunki w niej zawarte są wiążące dla stron. Jest to błąd często popełniany przez Polaków kupujących nieruchomość w Hiszpanii, których dziwi fakt niemożności wycofania się z umowy podpisanej w zwykłej formie bez konsekwencji z tym związanych.  Zatem analizie prawnej powinna zostać poddana zarówno umowa zawarta w formie zwykłej jak i umowa notarialna.

Dodatkowo hiszpańskie prawo dokładnie określa  tytuły kosztów zakupu po stronie Kupującego i Sprzedającego, często kiedy kupujący jest Obcokrajowcem, deweloperzy stosują praktyki przenoszenia większości kosztów związanych z transakcją, w umowie przedwstępnej, która jest wiążąca i na jej podstawie sporządzany jest akt notarialny zakupu.

Zakup nieruchomości z rynku pierwotnego  powinien być zweryfikowany pod kątem  pozwolenia na użytkowanie – dokument , w którym urząd danego miasta zaświadcza, że nieruchomość jest zdatna do zamieszkania, i który będzie podstawą do uzyskania przyłączy energii i wody.

Zakup działek gruntowych tutaj bardzo ważna jest analiza wypisu z katastru i z planu zagospodarowania przestrzennego, który dostarcza informacji, o klasie gruntu i późniejszej możliwości uzyskania pozwolenia na budowę.

Ponadto, każdy zakup nieruchomości  należy zweryfikować  w zakresie  zaległości z opłatami w stosunku do urzędu miasta, czy też podatkami, w celu wyeliminowania możliwości zakupu nieruchomości zadłużonej.

Kolejną bardzo ważną kwestią  jest analiza statutu wspólnoty mieszkaniowej, który stanowi o zasadach korzystania z części wspólnych nieruchomości, ale również o kwestiach estetyki całego budynku, zachowaniach na balkonach i tarasach nieruchomości, itp.

Czynności doradczo – prawne przy zakupie nieruchomości:

  • wpis własności umowy kupna sprzedaży (aktu notarialnego) do rejestru nieruchomości
  • powiadomienie Urzędu Miasta odpowiedniego dla miejsca położenia nieruchomości
  • Otwarcie umów  z usługodawcami mediów, podłączenie mediów
  • uiszczenie odpowiednich podatków od zakupu do Hiszpańskiego Urzędu Skarbowego
  • przy zakupie nieruchomości, w zależności od tego czy nieruchomość pochodzi z rynku pierwotengo czy wtórnego, kupujący zobowiązany jest w terminie 30 dni od dnia zakupu uiścić właściwy podatek:

podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 10% (dla nieruchomości z rynku wtórego)

podatek od aktów notarialnych w wysokości 1,5% (dla nieruchomości z rynku pierwotnego)

podatek VAT doliczony do ceny netto nieruchomości odprowadzany jest do skarbu państwa przez dewelopera.

Nasz Doradca niezobowiązująco wyceni wybraną nieruchomość na rynku hiszpańskim oraz zweryfikuje stan prawny nieruchomości (obciążenia, właściciele) co jest bardzo ważne przed zakupem.

DLACZEGO HISZPANIA ?

Hiszpania jest 2 – gim  najliczniej odwiedzanym krajem na świecie. Turyści nie tylko odwiedzają popularne miasta jak Madryt czy Barcelona ale przede wszystkim słoneczne  południowe wybrzeża Hiszpanii.  Najpopularniejsze z nich to Costa Brava,  Costa Blanca i Costa del Sol.  Pracujemy na terenie całej Hiszpanii, jednak naszą specjalnością jest region Costa Blanca. Cudowne wybrzeża nad Morzem Śródziemnym, łagodny  i zdrowy klimat i czyste piaszczyste plaże przyciągają nie tylko turystów ale inwestorów czy obcokrajowców prowadzących swój drugi dom w tym słonecznym kraju.

 

DLACZEGO COSTA BLANCA?

Costa Blanca (Białe Wybrzeże) jest mniej znana wśród turystów za to cieszy się ogromnym powodzeniem wśród inwestorów i obcokrajowców osiedlających się tu na stałe.  Wszystko dzięki atrakcyjnym cenom nieruchomości na tym pięknym wybrzeżu należącym do regionu Walencja z prowincją Alicante.  Dogodny dojazd z lotniska w Alicante oraz w Murcji  jest dodatkowym atutem. Bardzo łagodne zimy (w stosunku do Costa Brava) oraz najniższe roczne opady deszczu ( w przeciwności do Costa del Sol) czynią kolejną przewagę białego wybrzeża. Dla inwestorów to ważne bo gwarantuje, że nieruchomość cały rok może cieszyć się wakacyjnym wynajmem.    Białe Wybrzeże  swoją nazwę zawdzięcza białym, piaszczystym plażom, kwitnącym kwiatom migdałowca oraz malowniczym, bielonym domkom. Costa Blanca to nie tylko cudowne wody Morza Śródziemnego, ale także pasma gór i słone jeziora. Ten region słynie z leczniczego mikroklimatu i uzdrowisk.

DLACZEGO NIERUCHOMOŚCI W HISZPANII

Hiszpania od zawsze była atrakcyjnym krajem dla inwestorów zagranicznych – zamożni Skandynawowie, Francuzi, Niemcy, Holendrzy, Anglicy od lat posiadają przynajmniej jedną nieruchomość w Hiszpanii.  Wejście Polski do Unii Europejskiej, oraz lata światowego kryzysu, które mocno obniżyły ceny nieruchomości nadmorskich na rynku wtórnym, umożliwiły również Polakom zakup nieruchomości w Hiszpanii. Hiszpania jest bezpiecznym krajem,  z jednolitą polityką prawną i podatkową w ramach UE, położoną zaledwie 3-4 godz samolotem  z gwarancją słonecznej pogody. To kolejne atuty dla którego Polacy wybierają Hiszpanię dla siebie na wakacje czy pod inwestycje w nieruchomości. To wszystko, sprawia, że w Hiszpanii inwestują nie tylko celebryci, zamożni przedsiębiorcy ale klasa średnia. Nieruchomości w Hiszpanii to nie tylko rynek wtórny ale prężnie działające budownictwo i szeroka oferta nowoczesnych apartamentów i willi na rynku pierwotnym.

 

 

JAK KUPIĆ NIERUCHOMOŚĆ W HISZPANII?

Zakup nieruchomości w Hiszpanii nie odbiega od przepisów i standardów polskich procedur postępowania w trakcie  zakupu nieruchomości. Obywatele UE na takich samych zasadach mogą przystąpić do kupna nieruchomości w Hiszpanii jak Hiszpanie.

Już przy samym wyborze nieruchomości należy uwzględnić lokalne uwarunkowania oraz specyfikę rynku . Najważniejsze jest zastanowić się i określić dokładny cel zakupu. Jedni szukają nieruchomości z dala od turystów, w lokalnej miejscowości jeszcze inni jak najbliżej morza w dużej aglomeracji miejskiej czy kurorcie. Dlatego najważniejszy jest nasz cel czy chcemy nieruchomość wyłącznie dla siebie czy pod inwestycję, często udaje się powiązać oba te cele. Wtedy przy zakupie mocniej pod uwagę trzeba wziąć aspekty znaczące przy wynajmie i nimi się kierować. Wszystkie aspekty prawne dotyczące nabywania nieruchomości w Hiszpanii przez polskich obywateli, opublikowane na witrynie internetowej Ambasady Polskiej w Madrycie.

 

KOSZTY ZAKUPU NIERUCHOMOŚCI

Ceny nieruchomości w Hiszpanii zależne są od rynku zakupu wtórny czy pierwotny. Ogromne znaczenie na cenie nieruchomości odgrywa nie tak sam metraż mieszkania czy stan budynku co lokalizacja do morza czy plaży. Ceny nieruchomości przy samym morzu w Torrevieja za apartament z sypialniami z drugiej ręki zaczynają się od 60 tysięcy euro, dla porównania w nadmorskiej miejscowości apartament na rynku deweloperskim można nabyć za 150 tys euro. Niezależnie czy nabywamy nowy czy z drugiej ręki apartament do kosztów zakupu należy doliczyć ok 12 – 13% przy zakupie z własnych środków. Przy zakupie finansowanym przez bank ok 15 %. Uwzględniono w tym 10 % IVA (VAT) podatku od zakupu, opłaty notarialne, skarbowe wynikające z procedury zakupu nieruchomości w Hiszpanii.

k

DOKUMENTY DO ZAKUPU

 Do samego zakupu nieruchomości należy posiadać dokument tożsamości oraz jego kopię (paszport, dowód osobisty), konto w banku Hiszpańskim, oraz nr N.I.E. numer hiszpańskiej identyfikacji podatkowej Obcokrajowców –  Numero de Identificacion de Estranjero . Wymagany do zawierania czynności fizyczno prawnych na terenie Hiszpanii  przez Obcokrajowców. Można wyrobić go na miejscu lub w Ambasadzie Hiszpańskiej w Warszawie. Jeśli korzystamy z finansowania banku należy przedstawić  3 miesięczny wyciąg z konta  bankowego, wyciąg z BIK, ostatnie roczne rozliczenie podatkowe.  Wszystkie dokumenty pomaga uzyskać nasz Doradca i czuwa nad całą procedurą zakupu.  Wybraną nieruchomość rezerwuje się  podpisując umowę wstępną oraz dokonując wpłaty rezerwacyjnej. Zazwyczaj jest to kwota od 3- 6 tys euro i w tym czasie Doradca ustala termin u notariusza dogodny dla Klienta, oraz pracuje z prawnikiem  nad zebraniem kompletnej dokumentacji od obu stron transakcji i dopilnowania każdego szczegółu.

 

 

ZWROT Z INWESTYCJI?

Jeśli mieszkanie ma dla nas być nie tylko samą przyjemnością ale zyskowną inwestycją. To wcześniej czy później kalkulujemy roczną  stopę zwrotu z nieruchomości ROI (Return on Investment). Należy wziąć tutaj pod uwagę przez jaką część roku zakładamy wynajem a ile na własny/rodziny użytek; czy nieruchomość sami finansujemy,  w jakim  stopniu finansuje  bank (koszty kredytu, odsetki). Możemy rozważyć kilka możliwości inwestycji kupić nieruchomość pod ciągły wynajem krótkoterminowy,  późniejsza sprzedaż z zyskiem, lokata długoterminowa kapitału, kupno pod miejsce do życia na emeryturze. Nasi Klienci uzyskują od 7 do 12 % zwrotu rocznego z wynajmu krótkoterminowego.

 

KOSZTY WYNAJMU

Koszty Wynajmu Krótkoterminowego czyli koszt utrzymania nieruchomości, opłaty stałe, podatki roczne, koszty mediów i obsługa gości, key holding, dbanie o apartament oraz opłaty za zarządzanie naszą nieruchomością, dbanie o czystość, gotowość do reakcji w razie nieprzewidzianych sytuacji/awarii. Czynsz od nieruchomości czyli comunidad opłaca się tylko jeśli mieszkamy na osiedlu/urbanizacji z częścią wspólną, basen/sfera zieleni (zależy od standardu naszego apartamentu) wynosi od 30 do 100 euro miesięcznie. W niezależnych domach czy bungalowach takich opłat nie ma. Roczny podatek od nieruchomości. ok 100-200 euro. Opłaty za media  co miesiąc elektryczność oraz co 3 miesiące woda. Internet ok 30 euro. Sprzątanie ok 50 euro. koszty ubezpieczenia ok 100euro

ZARZĄDZANIE INWESTYCJĄ

Niezależnie czy nieruchomość jest wakacyjna dla Ciebie czy czeka na emeryturę czy stale wynajmujesz najlepiej pozostawić pod opieką firmy zarządzającej nieruchomościami. Przy wynajmie nieruchomości nie tylko ma znaczenie stałe dbanie, opieka nad gośmi, sprawdzanie stanu mieszkania, key holding, serwisowanie instalacji czy sprzętu, ale gotowość do działania w sytuacjach nieprzewidzianych. Jeśli stale nie korzystasz z apartamentu ważne jest kontrolowanie nieruchomości, wietrzenie i w razie nieprzewidzianych sytuacji reakcja. Nasz Doradca po zakupie przedstawi Państwu możliwości zarządzania nieruchomością w zależności od Państwa oczekiwań i potrzeb.