Przygotowaliśmy 8 punktów , które obowiązkowo trzeba poznać by zakupić nieruchomość w Hiszpanii a przede wszystkim osiągnąć pełne zadowolenie z naszego przedsięwzięcia inwestycyjnego
i osobistego.
Zakup nieruchomości związany jest zawsze ze sporym ryzykiem. To duża inwestycja, a pułapek czeka na kupującego sporo. I nie mam tutaj na myśli niedopasowania lokum do naszych potrzeb – to tak naprawdę najmniejszy błąd, jaki możemy popełnić. Jednak z pewnością nie chcielibyśmy kupić nieruchomości wraz z jej długami czy nieruchomości, której nie możemy przeznaczyć pod wynajem turystyczny np. nie spełniającej norm do licencji turystycznej czy bez pozwolenia na budowę.
Pełne bezpieczeństwo powinien zapewnić nam nasz partner w Hiszpanii – profesjonalista na rynku nieruchomości.
1. Cel zakupu – różne perspektywy
Pytanie nr 1, które powinniśmy sobie zadać decydując się na zakup nieruchomości w Hiszpanii brzmi „Dlaczego chcę kupić nieruchomość w Hiszpanii?”
Na te pytanie powinniśmy znać odpowiedź jak najwcześniej. A na pewno zanim zaczniemy przeglądać nieruchomości czy wybierzemy się na rekonesans do Hiszpanii.
Najczęściej kupujemy apartament w Hiszpanii dla siebie lub pod inwestycję.
Kupując dla siebie będziemy kierować się udogodnieniami dla nas i naszych członków rodziny czy sposobami wykorzystania nieruchomości: np. na wakacje, na okres zimowy, czas wolny w ciągu roku, na imprezy rodzinne, dla pracowników naszej firmy czy bliskich osób. Być może zastanowimy się nad perspektywą naszego domu do życia na emeryturze lub przeprowadzenia się. Nieruchomość jej otoczenia staną się naszym centrum życiowym.
Warto wziąć pod uwagę naszą obecną i przyszłą kondycję finansową (czy losowe sytuacje) by nieruchomość w Hiszpanii była naszym luksusem i przyjemnością lub rentowną inwestycją. Czy przewidujemy oddanie jej pod inwestycję czy sprzedaż w przyszłości gdy nasza sytuacja finansowa ulegnie zmianie. Obecnie nieruchomości inwestycyjne muszą spełniać odpowiednie warunki np. lokalizacyjne by oddać nieruchomość pod inwestycję – wynajem krótkoterminowy turystyczny (uzyskanie licencji turystycznej).
2. Jak zakupić nieruchomość w Hiszpanii?
Kupno nieruchomości to niecodzienny zakup i tym bardziej wartościowy. Rozważmy możliwość wsparcia zewnętrznego przez Agencje Nieruchomości czy Niezależnego Doradcę. Owszem możemy działać samodzielnie ale nawet we własnym kraju trudno jest polegać tylko na sobie o ile nie działamy w branży. Nieznajomość prawa czy języka wcale nas nie zabezpieczy przed podpisaniem niekorzystnej umowy wstępnej, rezerwacyjnej – wg. prawa Hiszpanii ma znamiona aktu notarialnego i nie możliwości – odstąpienia od niej, bez poniesienia kosztów. Mimo sporządzania dokumentów także w wersji angielskiej deweloperze stosują zapis o przewyższającej wersji hiszpańskiej nad angielską w przypadku niezgodności czy konfliktów.
Bardzo ważne jest wziąć pod uwagę bezpieczeństwo transakcji, oszczędność czasu, wiedzę i doświadczenie specjalisty czy nie dochodzi do konfliktu interesów. Opieka prawna, czy Adwokat nadzoruje wszystkie formalności przy zakupie (adwokat, bank, notariusz) oraz dodatkowe koszty (prowizja dla agencji nieruchomości), opłaty za formalności prawnika, notariusza, tłumacza przysięgłego czy wyłączenia z życia zawodowego (czas i koszt naszej pracy) na czas pobytu w Hiszpanii w przypadku prowadzenia samodzielnego zakupu. Koszt pracy niezależnego doradcy uwzględnia opiekę adwokata i tłumacza – zapłacimy często ułamek tego co specjalista wynegocjuje z właścicielem nieruchomości czy agencją nieruchomości.
Warto porównać indywidualne podejście do naszego zakupu oraz stopień zaangażowania czasu w naszą satysfakcję z zakupu czy wzbudza nasze zaufanie i jest czas na budowanie relacji.
Czy lubimy kontakt z handlowcami, sprzedawcami czy oczekujemy spersonalizowanej usługi i korzystamy z usług ekspertów?
Na ile ważne są dla nas relacje partnerskie i poczucie bycia ważnym Klientem ?
Jak wartościowy jest mój czas ?
Najlepiej zasięgnąć opinii we własnym środowisku. Większość naszych Klientów kontaktuje się z nami z polecenia. Nie zawsze jednak w bezpośrednim otoczeniu mamy takie osoby.
Wtedy najczęściej poszukiwania rozpoczynamy w Internecie, warto wtedy sprawdzić doświadczenie, wiedzę i wizerunek firmy czy autentyczność specjalisty w sieci.
Bardzo ważne jest wejść w kontakt z dobrym specjalistą kilka miesięcy przed przyjazdem do Hiszpanii.
Pozwoli to nam dokładnie poznać procedurę zakupową, wszystkie koszty dodatkowe oraz sprawdzić zdolność kredytową i przygotować dokumentację. (jeśli zakup ma być finansowany przez bank hiszpański).
Pamiętajmy, że Ekspert Nieruchomości pracuje indywidualnie ze swoimi Klientami dlatego warto wcześniej poinformować o naszym rekonesansie w Hiszpanii by zarezerwował dla nas czas.
3. Przeszukiwanie ofert i wybór ofert nieruchomości.
Najczęściej kupujemy oczami i od tego punktu zaczynamy realizację naszego przedsięwzięcia.
Po pierwsze z przeglądania ofert nieruchomości nie wyczytamy tendencji rynku nieruchomości i inwestycji, rzeczywistej wartości nieruchomości (poza rynkiem dla Obcokrajowców). Ani nie zobaczymy całkowitych aspektów technicznych, lokalizacyjnych nieruchomości.
Co więcej nawet na miejscu podczas rekonesansu w Hiszpanii gołym okiem, nie ujrzymy wszystkich aspektów (m.in. stan techniczny, stan prawny czy plan zarządzania przestrzennego danej miejscowości). A możemy dodatkowo ulec technikom sprzedażowym agentów nieruchomości czy stronniczej opinii właściciela lub dewelopera.
Należy pamiętać, że pierwsze wrażenie może nam przysłonić także to, co znajduje się pod przykrywką ciekawej aranżacji, odświeżonych ścian czy z rozmachem budowanego całego osiedla przez dewelopera. Dlatego sprawdzenie stanu technicznego i prawnego to podstawa, by w ogóle rozważać zakup nieruchomości czy jego oglądanie na miejscu.
Specjalista podzieli się z nami obiektywną opinią, zaznajomi nas ze strategią rynku i detalami inwestowania, objaśni kruczki prawne. Zadba o nasz interes, będzie się nami opiekował oraz nadzorował każdy etap zakupu. Już przed przyjazdem wyselekcjonuje dla nas oferty bądź oceni nasze wybory nieruchomości z ogłoszeń internetowych. Niezależny doradca wesprze nas opieką prawną i podatkową, będziemy mogli zasięgnąć opinii prawnej np. odnośnie korzystniejszego dla nas tytułu zakupu. To doradca kontaktuje się z agencją nieruchomości w naszym imieniu czy sprzedawcą – ustala nasz priorytety, umawia wizytacje nieruchomości a potem negocjuje warunki zakupu.
4. Koszty nieruchomości czyli analiza finansowa i kreowanie wartości dodanej
W tej kolejności celowo znalazł się ten punkt. Często bywa, że pseudo profesjonaliści przed rozpoznaniem oczekiwań kupującego, zapoznaniem z rynkiem ofertą, od razu zadają pytanie „jaki ma Pan/Pani budżet? Sprzedawcy walczą o wskaźniki sprzedaży a nie o nasz sukces zakupowy i osobistą satysfakcję.
Profesjonalista przedstawi nam kilka ofert w różnych cenach, omówi rynek i wybada dokładnie nasz cel zakupowy. Nie zawsze jest tak, że musimy przeznaczać cały nasz budżet na inwestycje czy nadszarpywać pozostałe nasze środki finansowe. Realizując punkt 2. selekcjonując nieruchomości poznamy głębiej rynek, możliwości i sposoby inwestowania. Pojawią nam się w głowie długofalowe cele zakupowe np. nieruchomość początkowo wakacyjna może stać się naszym domem do życia na emeryturę. Wówczas doszlifujemy nasz cel zakupowy. Na tej wiedzy, rozmowach z doradcą określimy koszty zakupu. Możemy się zastanowić nad finansowaniem zakupu w hiszpańskim banku.
Do kosztów zakupu nieruchomości trzeba wziąć pod uwagę koszty około zakupowe (notariusz, opłaty skarbowe). W przypadku zakupu przez agencję należy doliczyć koszt tłumacza przysięgłego i obsługi kancelarii prawnej. Jeśli się zdecydujemy na pracę z niezależnym doradcą to rozliczamy się tylko z nim (adwokat i tłumacz przysięgły pracują na zlecenie doradcy. W tym wypadku możemy liczyć na negocjacje ceny wartości nieruchomości od 2% do nawet 20 %)
Należy omówić z fachowcem wartość dodaną inwestycji jej rokowania na przyszłość lub wdrożenie działań, które podwyższą wartość naszej nieruchomości w przyszłości. Jak również po przystosowaniu i wejściu na rynek wynajmu inwestycji (aranżacja wnętrza, remont, zmiany otoczenia, plan zagospodarowania miasta, uzyskanie licencji turystycznej)
5. Rekonesans w Hiszpanii
Poświęćmy na ten etap tyle czasu ile potrzebujemy plus 1-3 dni robocze na podpisanie rezerwacji. Przed przyjazdem powinniśmy poznać dokładny plan rekonesansu.
Specjalista nieruchomości powinien na naszą wizytację przygotować oferty pod nasze wymagania, sprawdzone pod nasz cel zakupu oraz koniecznie zweryfikowane pod względem prawnym i technicznym. Odpowie na nasze pytanie nie tylko dotyczące nieruchomości ale też inwestowania czy gospodarki regionu. Na pewno niezależny doradca nieruchomości nie będzie nas poganiał z decyzją, ograniczał swoją ofertę do regionu ani windował walorów nieruchomości czy maskował mankamenty. Profesjonalista nie będzie miał dla nas ograniczonego czasu. Pokaże nam okolicę bliższą i dalszą oraz przedstawi analizę rekonesansu, będzie dla nas pod telefonem nie tylko kiedy będziemy na miejscu w Hiszpanii, ale szczególnie kiedy będziemy w swoim kraju.
Pozostanie w gotowości do naszej decyzji zakupowej, zaplanuje kolejne etapy zakupu by były dostosowane pod nasz kalendarz czy inne nasze osobiste oczekiwania.
6. Decyzja zakupowa – umowa rezerwacyjna
Kiedy wybierzemy nasz wymarzony apartament a może willę w Hiszpanii, niezależny doradca przystępuje do przygotowywania dla nas umowy rezerwacyjnej. Bardzo często negocjuje ostateczną cenę nieruchomości oraz warunki rezerwacji. Ekspert Nieruchomości wspierany jest przez adwokata. Klienci często podpisują pełnomocnictwo dla adwokata u notariusza do reprezentacji (do pełnej lub szczegółowej) ich interesu oraz wykonywania czynności urzędowych w Hiszpanii. Wszystko zależy od naszego czasu i możliwości przylotu do Hiszpanii. Zazwyczaj wystarczy przylot za około miesiąc podpisać akt notarialny. W tym okresie trzeba dopracować umowę rezerwacyjną np. negocjacje warunków umowy wstępnej czy uzyskanie dla nas nr N.I.E. , sprawdzić pozwolenia, formalności by wyeliminować ryzyko Kupującego.
O nasze bezpieczeństwo prawne dba Adwokat, a doradca pomaga nam otworzyć konto bankowe w hiszpańskim banku. Jeżeli potrzebujemy finansowania to w tym momencie składamy w banku dokumentację kredytową. Postępowanie kredytowe trwa około 2 tygodni. Doradca dobiera do nas ofertę w banku.
W tym miejscu przystępujemy do formalności, pierwsza czynność to pełnomocnictwo na Adwokata pełne do pełnej reprezentacji lub szczegółowe – ustalamy listę czynności niezbędnych do procedury zakupowej. Pełnomocnictwo podpisujemy w obecności notariusza w formie aktu notarialnego. Uwaga, pełnomocnictwo wystawiajmy tylko dla prawnika. W tym momencie najlepiej jeśli w naszym imieniu umowę rezerwacyjna podpisze adwokat i przed podpisem sprawdzi wszystkie zapisy. Kwotę na poczet rezerwacji najlepiej jeśli zabezpieczy nasz adwokat i po podpisaniu umowy rezerwacyjnej przekaże na rachunek sprzedającego.
7. Akt Notarialny – odbiór nieruchomości
Termin aktu notarialnego ustalany jest na około miesiąc od podpisania umowy rezerwacyjnej. Nasz specjalista umawia termin u notariusza, przygotuje nieruchomość do naszego odbioru. Podczas podpisu u notariusza oprócz nas obecny jest adwokat wraz doradcą nieruchomości oraz tłumacz przysięgły. Adwokat dokładnie czyta akt notarialny zapis po zapisie. Tłumacz przysięgły nie tylko tłumaczy zapis ale wyjaśnia jego brzmienie i skutek działania.
Po podpisie u notariusza dostaniemy kopię aktu notarialnego. Do około miesiąca trzeba poczekać na odbiór aktu notarialnego oraz około 3 miesiące w przypadku finansowania przez bank.
Zależnie od naszego podpisanego pełnomocnictwa akt notarialny może w naszym mieniu podpisać adwokat. A my możemy przylecieć odebrać już gotową nieruchomość, kiedy wszystkie umowy z dostawcami będą przepisane na nasze nazwisko.
Profesjonalista przygotuje do naszego odbioru mieszkanie posprzątane i odświeżone oraz zmienione zamki w drzwiach. Często nieruchomości są dostępne w kilkudziesięciu agencjach, pośrednicy wymieniają się kluczami. Dla własnego komfortu najlepiej zlecić wymianę zamków.
To odpowiedni moment by ustalić z doradcą wdrożenie czynności przygotowawczych pod inwestycję czy do naszego zamieszkania w Hiszpanii bo to one będą w dłuższej perspektywie świadczyć o jakości naszego zakupu. (Zarządzanie Nieruchomością, Aklimatyzacja w Hiszpanii).
8. Satysfakcja z zakupu czyli realizacja celu zakupu
Nasze zadowolenie z zakupu to nie kilka pierwszych dni czy tygodni ale pozostanie z nami dłuższy okres czasu a nawet nieustanie. Na rzeczywistym gruncie odbije się nasze podejście do zakupu nieruchomości w Hiszpanii i profesjonalizm naszego fachowca.
W ogólnym rozrachunku docenimy nie tylko bezpieczeństwo, zaoszczędzony czas, ale też pieniądze wybierając indywidualne rozwiązania.
Dla profesjonalisty nasza satysfakcja będzie celem jego pracy nie sama w sobie sprzedaż. Pozostanie z nami w kontakcie, będzie odbierał telefony, służył swoim zdaniem. Będzie naszym solidnym wsparciem w Hiszpanii – partnerem w Hiszpanii.
Podsumowując, można by napisać tylko jeden punkt nawiązanie współpracy z profesjonalistą współpracującym z adwokatem uchroni Kupującego przed niemiłymi niespodziankami (tj. korzystanie tylko z agencji bez opieki prawnika Kupującego, poleganie na obsłudze prawnej sprzedającego, dewelopera, nie sprawdzanie uzyskania Licencji Turystycznej na daną nieruchomość, tłumaczenie przy podpisie przez pośrednika-istnienie konfliktu interesów) nadużyć prawnych czy finansowych.
Niestety kiedy nie wiemy czego oczekiwać i wymagać, jakie są standardy – trudno nam ocenić kompetencję pośrednika czy doradcy. Dlatego poniższy artykuł pozwoli przyjrzeć się pracy na rzecz naszej nieruchomości w Hiszpanii. Wymagać i oczekiwać należytej staranności oraz prowadzenia procedury zakupowej w świetle prawa oraz z dbaniem o stronę Kupującą.
Przygotowaliśmy 8 punktów , które obowiązkowo trzeba poznać by zakupić nieruchomość w Hiszpanii a przede wszystkim osiągnąć pełne zadowolenie z naszego przedsięwzięcia inwestycyjnego
i osobistego.
Zakup nieruchomości związany jest zawsze ze sporym ryzykiem. To duża inwestycja, a pułapek czeka na kupującego sporo. I nie mam tutaj na myśli niedopasowania lokum do naszych potrzeb – to tak naprawdę najmniejszy błąd, jaki możemy popełnić. Jednak z pewnością nie chcielibyśmy kupić nieruchomości wraz z jej długami czy nieruchomości, której nie możemy przeznaczyć pod wynajem turystyczny np. nie spełniającej norm do licencji turystycznej czy bez pozwolenia na budowę.
Pełne bezpieczeństwo powinien zapewnić nam nasz partner w Hiszpanii – profesjonalista na rynku nieruchomości
