Nieruchomości na hiszpańskim rynku

Nasze kompetencje obejmują począwszy od negocjacji umowy przedwstępnej, przez obsługę procedury nabycia i zbycia nieruchomości czy obsługę sprzedaży z opcją wynajmu, po zagadnienia związane z finansowaniem nieruchomości, takie jak negocjacje umów pożyczek, kredytów i gwarancji. Kompleksową obsługę zakupu prowadzi Doradca ds. Nieruchomości w ścisłej współpracy z naszymi prawnikami, doradcami podatkowymi, rzeczoznawcami, tłumaczami.

 

Zakup nieruchomości

 

Na podstawie hiszpańskich przepisów prawa cywilnego umowa zawarta bez dotrzymania formy aktu notarialnego jest umową ważną i odnoszącą wszelkie skutki prawne. Należy zatem mieć na uwadze, że tzw. umowa przedwstępna już jest umową zakupową, co oznacza, że warunki w niej zawarte są wiążące dla stron. Polacy kupujący nieruchomość w Hiszpanii często nie zdają sobie z tego sprawy, a dużym zaskoczeniem okazuje się być dla nich niemożność wycofania się z umowy podpisanej w zwykłej formie bez towarzyszących konsekwencji.  Obrazuje to jak ważne jest by analizie prawnej powinna zostać poddana zarówno umowa zawarta w formie zwykłej jak i umowa notarialna.

Co więcej hiszpańskie prawo dokładnie określa tytuły kosztów zakupu po stronie Kupującego i Sprzedającego. Jeżeli kupujący jest Obcokrajowcem, deweloperzy stosują w stosunku do Niego praktyki przenoszenia większości kosztów związanych z transakcją, w umowie przedwstępnej, która jest wiążąca, a na jej podstawie sporządzany jest akt notarialny zakupu.

Zakup nieruchomości z rynku pierwotnego  powinien być zweryfikowany pod kątem  pozwolenia na użytkowanie – dokumentu , w którym urząd danego miasta zaświadcza, że nieruchomość jest zdatna do zamieszkania. Będzie on podstawą do uzyskania przyłączy energii i wody.

Przy zakupie działek gruntowych bardzo ważna jest analiza wypisu z katastru i z planu zagospodarowania przestrzennego. Dostarcza on informacji, o klasie gruntu i późniejszej możliwości uzyskania pozwolenia na budowę.

Ponadto, każdy zakup nieruchomości  należy zweryfikować  w zakresie  zaległości z opłatami w stosunku do urzędu miasta, czy też podatkami, w celu wyeliminowania możliwości zakupu nieruchomości zadłużonej.

Kolejną bardzo ważną kwestią  jest analiza statutu wspólnoty mieszkaniowej, który stanowi o zasadach korzystania z części wspólnych nieruchomości, ale również o kwestiach estetyki całego budynku, zachowaniach na balkonach i tarasach nieruchomości, itp.

Mnogość spraw, którym należy poświęcić uwagę może wydawać się przytłaczająca, dlatego członkowie zespołu Art. Vida pozostają do dyspozycji Klienta, i służą wszelką konieczną pomocą i radą.  

 

Dlaczego Hiszpania?

 

Hiszpania jest drugim  najliczniej odwiedzanym krajem na świecie. Turyści zjeżdżają licznie nie tylko zwiedzać osławione, tętniące życiem miasta jak Madryt czy Barcelona ale i uświadczyć słońca  południowych wybrzeży Hiszpanii.  Najpopularniejszymi nadmorskimi celami podróży są Costa Brava,  Costa Blanca i Costa del Sol.  Pracujemy na terenie całej Hiszpanii, jednak naszą specjalnością jest leżący nad lazurowymi wodami region Costa Blanca. Cudowne wybrzeża Morza Śródziemnego, łagodny, zdrowy klimat i czyste piaszczyste plaże przyciągają nie tylko turystów ale także inwestorów, również obcokrajowców prowadzących  swój drugi dom w słonecznym kraju.

 

Dlaczego Costa Blanca?

 

Costa Blanca, Białe Wybrzeże nie dorównuje popularnością turystyczną pozostałym wspomnianym regionom, natomiast cieszy się ogromnym powodzeniem wśród inwestorów i osiedlających się na stałe obcokrajowców, dzięki atrakcyjnym cenom nieruchomości. Wybrzeże należy do regionu Walencja z prowincją Alicante. Położone jest w obszarze klimatycznym, który cechują łagodne – w porównaniu do Costa Brava zimy oraz najniższe, w porównniu do Costa del Sol roczne opady deszczu. Inwestorzy chętnie decydują się na osiedlenie w tym rejonie również przez wzgląd na dogodny dojazd z lotniska w Alicante oraz w Murcji. Białe Wybrzeże  swoją nazwę zawdzięcza perłowym, piaszczystym plażom , kwitnącym migdałowcom oraz malowniczym, bielonym domkom mieszkalnym będącym charakterystycznym elementem mieszkalnej części regionu. Costa Blanca to cudowne, błękitne wody Morza Śródziemnego, ale i pasma gór i słone jeziora. Region słynie z uznanego za leczniczy – klimatu i uzdrowisk.

 

Dlaczego nieruchomość w Hiszpanii?

 

Hiszpania od epok była atrakcyjnym krajem dla inwestorów zagranicznych – zamożni Skandynawowie, Francuzi, Niemcy, Holendrzy, Anglicy lokowali inwestycje na ziemiach Hiszpanii.  Wejście Polski do Unii Europejskiej, oraz lata światowego kryzysu, które przełożyły się na znaczne obniżenie cen nieruchomości nadmorskich na rynku wtórnym, otwarły rynek nieruchomości hiszpańskich również dla Polaków. Hiszpania jest bezpiecznym krajem,  z jednolitą polityką prawną i podatkową w ramach UE. W mieszkania czy domy w  Hiszpanii inwestują nie tylko celebryci czy zamożni przedsiębiorcy ale klasa średnia. Nieruchomości w Hiszpanii to nie tylko rynek wtórny ale prężnie działające budownictwo i szeroka oferta nowoczesnych apartamentów i willi na rynku pierwotnym.

 

Jak kupić nieruchomość w Hiszpanii?

 

Zakup nieruchomości w Hiszpanii nie odbiega od przepisów i standardów procedur przestrzeganych w Polsce. Obywatele UE kupują nieruchomości w Hiszpanii na takich samych prawach i zasadach jak krajanie.  

Przystępując do wyboru nieruchomości, której kupnem jesteśmy zainteresowani należy rozpatrzyć zakup pod względem wielu aspektów lokalnych i specyfiki rynku. Niektórych Klientów interesują nieruchomości oddalone od najpopularniejszych ośrodków turystycznych, inni, np. inwestorzy – przeciwnie. Jedni poszukują miejsc położonych niedaleko ciepłego morza, innym zależy na zakupie obiektu w dużej aglomeracji miejskiej czy kurorcie. Wszystkie istotne aspekty prawne, dotyczące nabywania nieruchomości w Hiszpanii przez polskich obywateli, opublikowane są na witrynie internetowej Ambasady Polskiej w Madrycie.

 

Koszty zakupu nieruchomości

 

Ceny nieruchomości w Hiszpanii, podobnie jak w nadwiślańskim kraju zależne są od szeregu czynników. Stawki są różne na rynkach pierwotnym i wtórnym. Znaczącą rolę odgrywa metraż i stan budynku, oraz lokalizacja i odległość od morza. Ceny apartamentów z sypialniami usytuowanych przy samej plaży w Torrevieja, mówiąc kolokwialnie – z drugiej ręki zaczynają się od 60 tysięcy euro.  Koszt podobnie położonego apartamentu na rynku deweloperskim natomiast to około 150 tys euro.

Niezależnie czy nabywamy nieruchomość nową czy na rynku wtórnym, do kosztów należy doliczyć ok 12 – 13% z własnych środków. Przy zakupie finansowanym za pośrednictwem banku natomiast ok 15 %. W danych uwzględniono 10 % IVA (VAT) podatku od zakupu oraz  opłaty notarialne, skarbowe wynikające z procedury zakupu posiadłości w Hiszpanii. 

 

Dokumentacja do zakupu

 

Aby dokonać zakupu nieruchomości należy posiadać dokument tożsamości oraz jego kopię (paszport, dowód osobisty), konto w banku Hiszpańskim, oraz nr N.I.E. czyli numer hiszpańskiej identyfikacji podatkowej Obcokrajowców –  Numero de Identificacion de Estranjero, konieczny obcokrajowcom do czynności fizyczno-prawnych na terenie Hiszpanii. Wyrabia się go na miejscu lub w Ambasadzie Hiszpańskiej w Warszawie. Jeśli korzystamy z finansowania banku, w toku postępowania okazuje się wyciąg z konta  bankowego (z okresu 3 miesięcy), wyciąg z BIK i ostatnie roczne rozliczenie podatkowe.  “Papierologia” często budzi obawy u Klientów, jednak wszystkie potrzebne dokumenty pomaga uzyskać nasz Doradca, czuwając nad całą procedurą zakupu. 

Nieruchomość wybraną przez Klienta rezerwuje się, podpisując umowę wstępną oraz dokonując wpłaty rezerwacyjnej. Zazwyczaj jest to kwota od 3- 6 tys euro. W tym czasie Doradca ustala dogodny dla Klienta termin spotkania u notariusza, jednocześnie kompletując z prawnikiem dokumentację od obu stron transakcji.  

 

Zwrot z inwestycji?

 

W przypadku chęci zakupu nieruchomości w kontekście inwestycyjnym kalkuluje się ROI (Return on Investment) czyli roczną stopę zwrotu. Chcąc przeprowadzić kalkulację należy wziąć pod uwagę okres w którym przewidujemy przeznaczenie budynku/mieszkania pod wynajem oraz własny/rodziny użytek. Należy określić także czy nieruchomość finansujemy z własnej kieszeni, jeżeli nie – jaki procent finansuje bank (koszty kredytu, odsetki). Istnieje kilka możliwości inwestycji: kupno nieruchomości pod stały wynajem krótkoterminowy,  późniejsza sprzedaż z zyskiem, lokata długoterminowa kapitału czy kupno nieruchomości przeznaczonej jako przytulne miejsce wypoczynku na emeryturze. Doradcy pomogą wybrać najbardziej optymalne rozwiązanie dla Ciebie. Warto wspomnieć, że zwrot roczny z wynajmu krótkoterminowego Klientów naszej firmy szanuje się na od 7 do 12%.

 

 Zarządzanie inwestycją

 

Niezależnie czy apartament przeznaczona jest jako rodzinne, wakacyjne miejsce wypadowe, czeka na Twoje zamieszkanie gdy przejdziesz na emeryturę czy wynajmujesz ją przez większość roku – warto pozostawiać budynek/mieszkanie pod opieką firmy zarządzającej nieruchomościami. 

Przy wynajmie dbanie o posiadłość, opieka nad gośćmi, sprawdzanie stanu wyposażenia, key holding, serwisowanie instalacji czy sprzętu stanowi zabezpieczenie własności na wypadek sytuacji nieprzewidzianych. Jeżeli apartament nie jest stale zamieszkany nawet pozornie trywialne kwestie jak wietrzenie mieszkania są istotne, a zaniedbane mogą sprawiać kłopoty. Nasz Doradca po zakupie nieruchomości przedstawi Klientowi możliwości zarządzania nieruchomością w zależności od indywidualnych oczekiwań i potrzeb.

 

Koszty wynajmu

 

Koszty wynajmu krótkoterminowego to zsumowany koszt utrzymania nieruchomości, opłat stałych, podatków rocznych, opłat za media, obsługę gości, key holding, dbanie o apartament oraz zarządzanie nieruchomością, rozumiane jako dbanie o czystość czy gotowość do reakcji w razie nieprzewidzianych sytuacji/awarii. 

Czynsz od nieruchomości czyli comunidad opłaca się tylko jeśli mieszkamy na osiedlu/urbanizacji z częścią wspólną, basen/sfera zieleni (zależy od standardu naszego apartamentu) i wynosi on od 30 do 100 euro miesięcznie. W domach wolnostojących czy bungalowach nie pobiera się rzeczonych opłat. 

Roczny podatek od nieruchomości wynosi około 100-200 euro. Miesięczne opłaty za elektryczność wynoszą ok 50€ oraz koszty wody (pobieranie co 3 miesiące) na poziomie 80€. Internet to koszt około 30 euro, a sprzątanie około 50 euro, natomiast za ubezpieczenie płaci się mniej więcej 100 euro.